Mağdur sayısı artıyor: Ev kiralarken verilen kaporaya dikkat! Nelere dikkat edilmeli? ‘Bu ücret iki şekilde alınabilir ancak bazı önemli detaylar gözden kaçıyor’

Başta büyük kentler olmak üzere  kiracılar ve konut sahipleri ortasındaki uyuşmazlıklar giderek artıyor. Bu durum son vakitlerde ise konut kiralerken istenen kapora hususuyla daha da derinleşiyor.

Kapora, kiralanacak ya da satın alınacak bir mülk için evvelce ödenen bir garanti bedeli olarak biliniyor ve kiracıların mesken sahibiyle yaptıkları mutabakatlarda kıymetli bir rol oynuyor. Lakin, kiracılar, ödedikleri kaporaları geri alamadıklarında maddi açıdan zorluklar yaşıyor.

Kiracılar, kaporayı geri almak istediklerinde ekseriyetle iki ana sebep öne sürüyorlar: Ya konut sahibi ile ortalarında yapılan kontrat şartları ihlal ediliyor ya da kiralanan mülk beklenildiği üzere çıkmıyor. Bu durum, kiracıların mesken sahibiyle yaşadığı itimat problemini daha da derinleştiriyor.

Bu sorunun ciddiyeti, Ekşi Sözlük’te bir muharririn paylaştığı çarpıcı tecrübeyle bir kere daha gündeme geldi. Müellif, ödediği kaporayı geri alamadığını ve bu süreçte yaşadığı mağduriyeti ayrıntılı bir biçimde aktardı. Uzmanlar ise her iki tarafın da yasal yükümlülüklerini ve haklarını net bir halde anlaması gerektiğini vurguluyor.

Peki, mesken kiralarken ya da satın alırken talep edilen kapora, hukuksal olarak geçerli mi? Geri iadesi yapılmayan kapora ile ilgili nasıl bir yol izlenmeli?

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile bunun üzere pek çok soruya yanıt aradık.

Birkaç yıldır mesken kiralamak yahut satın almak isteyen vatandaşların dolandırılma olaylarındaki artış da dikkat çekiyor. Bu çeşit mağduriyetlerin önüne geçmek için, vatandaşların bağlantı kurdukları emlakçıların yetki evraklarını kesinlikle incelemeleri değer taşıyor. Ayrıyeten, yüz yüze görüşme yapmadan ve mülkü görmeden kapora ismi altında rastgele bir ödeme yapmamaları da gerekiyor.

‘GAYRİMENKUL PİYASASINDA ÇOK KARŞILAŞILAN BİR SORUN’

“Kapora, gayrimenkul piyasasında çok karşılaşılan bir sorun” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Gayrimenkul alım satımında yahut kiralamasında hem satıcılar hem de emlak danışmanları açısından vazgeçme durumları sıkça tartışma konusu oluyor. Bu bağlamda, alınacak gayrimenkulün nasıl alınacağı, alınıp alınamayacağı ve iade süreçleri üzere mevzular daima gündem oluyor. Özetle, piyasada satın alma yahut kiralamadan vazgeçilmesi durumu hayli yaygın bir sorun olarak karşımıza çıkıyor” tabirlerini kullandı.

Fotoğraflar: iStock

‘KANUNDA YER ALIYOR, HUKUKSAL OLARAK GEÇERLİ’

Kaporanın Borçlar Kanunu’nda yer aldığını ve tüzel olarak geçerli olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Borçlar Kanunu’na nazaran kapora, Husus 177’de belirtildiği üzere, bir kontrat yapılırken bir kişinin verdiği para, cayma parası olarak değil, kontratın yapıldığını kanıtlamak gayesiyle verilmiş sayılır. Aksi bir mukavele yahut mahallî âdet olmadıkça, bağlanma parası, asıl alacaktan düşülür. Bu bağlamda, kapora, hukuken geçerli olan ve kontratın kurulduğunu gösteren, ön ödeme niteliğindeki bir bedeldir ve asıl alacaktan düşülmesi gereken meblağı söz eder” dedi.

KAPORA İKİ HALDE ALINABİLİR: PEY AKÇESİ VE CAYMA TAZMİNATI

Karşı taraf kapora konusunda ısrarcıysa, meskeni kiralamak ya da satın almak isteyen nelere dikkat etmeli?

Bu soruma “Gayrimenkul alım satımı yahut kiralamasında kapora kesinlikle talep ediliyorsa satın almak yahut kiralamak isteyen tarafın dikkat etmesi gereken en temel husus kaporanın niteliğidir” yanıtını veren Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:

— Kapora, iki biçimde alınabilir: birincisi ‘pey akçesi’ biçiminde, başkası ise ‘cayma tazminatı’ olarak. Pey akçesi olarak alınan kapora, alıcının yahut kiracının mukaveleyi yapmaktan vazgeçmesi durumunda iade edilmelidir.

— Lakin taraflar cayma tazminatı biçiminde bir ödeme yapmışlarsa, vazgeçme halinde şayet türel imkânsızlık yahut ifa imkansızlığı üzere durumlar kelam konusu değilse (Örneğin, satın alınmak istenen konutla ilgili yapılan tapu araştırmasında devre manisi yahut kısıtlayıcı şerhlerin çıkması, belediyede yapılan araştırmalarda yapı ile ilgili kısıtlayıcı imar durumlarının tespit edilmesi, kiralanmak istenen taşınmazla ilgili iskan evrakının olmaması vb.), cayma tazminatı bedeli iade edilmez.

— Şayet taraflar yaptıkları kapora mukavelesinde cayma tazminatından hiç bahsetmemişlerse yahut hiç kontrat yapmadan direkt kapora bedeli ödenmiş ise Yargıtay, bu durumu pey akçesi kapora ödemesi formunda kıymetlendirmiş olup vazgeçme halinde alıcı yahut kiracı adayına geri iadesi gerektiğine hükmetmiştir.

‘GERİ İADESİ YAPILMAYAN KAPORA FİYATI, YASAL FAİZİ, MAHKEME VE İCRA HARÇ MASRAFLARIYLA BİRLİKTE ALINABİLİR’

Sosyal medyada konuşulan olayda ise vatandaş verdiği kaporayı geri alamadığını söylüyor. Bu türlü bir durumda nasıl bir yol izlenmeli?

Ali Güvenç Kiraz, “O mevzuyla ilgili şunu söyleyebilirim: Bir konut görülmüş ve sonrasında konutun satıcısının ailesiyle yapılan görüşmelerde önemli ihtilafların olduğu tespit edilmiş. Bunun üzerine alıcı adayı, konutu almaktan vazgeçmiş. Bu kapsamda, verilen bedel pey akçesi niteliğinde olduğu için ve taraflar ortasında cayma tazminatı bedeli kontratı düzenlenmediği için, satıcının bu bedeli vazgeçen tarafa iade etmesi gerekir. Şayet satıcı bu bedeli ödemezse, sebepsiz yere zenginleşmiş olur ve alıcı adayı, her durumda açacağı bir dava yahut icra takibi aracılığıyla bu bedeli, yasal faizi, mahkeme ile icra harç ve masraflarıyla birlikte geri alabilir” dedi.

DEPOZİTO ÖDEMESİNE DE DİKKAT!

Ev kiralarken depozito da çok değerli bir husus ve kapora üzere birtakım meselelere neden oluyor. Pekala mesken sahibi, kaç aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir? Bu fiyat elden verilmemeli mi?

“Depozito, mukavele kurulması ile birlikte ödenen bir bedel olup, en fazla üç ay kira bedeli fiyatında bir teminat bedelidir” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

— Kiralanan taşınmazda tahliye sonrasında, kiracı şayet tüm temel hizmetleri (elektrik, su, doğalgaz vb.) ve apartman aidatlarını ödemiş olduğunu ispatlarsa ve taşınmazda önemli bir hasar yahut tamirat gerektiren bir durum yoksa (boya ve badana, depozitonun iade edilmesine mani değildir; Yargıtay, boya badana yaptırma sorumluluğunu konut sahibine yüklemiştir), depozitonun geri iade edilmesi gerekmektedir.

— Borçlar Kanunu’na nazaran, depozito bedelinin alıcı ve satıcı tarafından birlikte açılacak bir vadeli hesaba yatırılması zaruridir. Lakin kira kontratlarında banka hesabı açılmadığı için, tahliye anında depozitonun nasıl ödeneceği konusu Yargıtay tarafından çözülmüştür. Yargıtay, alınan birinci kira bedeli ile depozito ortasındaki oranın, tahliye anında ödenen kira bedeline de birebir formda uygulanacağını belirtmiştir.

EVDEN ÇIKARKEN BİRİNCİ ÖDENİLEN DEPOZİTO BEDELİNDEN FAZLASI ALINABİLİR

“Örneğin, birinci kira mukavelesi 5000 TL ve depozito ödemesi iki kira bedeli olan 10.000 TL olan bir kiracı, 3 yıl sonra kiralanan taşınmazı tahliye ettiğinde aylık 15.000 TL kira bedeli ödüyorsa, mal sahibi kiracıya 30.000 TL depozito bedelini geri ödemelidir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Depozito bedelinin kesinlikle kontrata yazılması ve banka yolu ile mal sahibine “depozito bedeli ödemesi” halinde gönderilmesi çok kıymetlidir. Aksi takdirde kiracı elden bir ödeme yapmış ve rastgele bir formda de mukavelede buna ait bir depozito ödemesi ibaresi bulunmuyor ise depozito iadesinin istemek konusunda önemli bir sorun yaşayabilir” tabirlerini kullandı.